占用他人房产拒不搬离，产权人能起诉要求腾退吗？

核心争议与裁判结论

本案争议焦点为：本案是否属于人民法院管辖、占有人是否对涉案房屋享有合法占有依据、产权人单方委托的评估报告能否作为定案依据。

征和天门律师事务所结合(2020)鄂96民终540号生效判决分析：在本案特定事实下，占有人贺某未能提供充分证据证明其对涉案房屋享有合法占有使用权，二审法院最终维持原判，支持了产权人要求腾退房屋并支付占用费的诉讼请求。

基本案情与裁判要点

贺某原系湖北天门某某农村商业银行（下称天门农商行）职工，2003年贺某与天门农商行签订为期一年的书面租赁合同，租赁该银行位于天门市钟惺大道的部分门面房屋。租期届满后，双方未续签书面合同，贺某继续占用原租赁的部分门面及额外的二层、三层房屋，用于经营天门市某某商务酒店，仅不定期向银行交纳少量租金。2018年银行发出律师函要求贺某腾退房屋，贺某以该房屋系银行政策性分配给其的职工住房为由拒不腾退，银行遂起诉至法院。

一审法院认定双方就占用的房屋形成不定期租赁关系，银行已经履行解除通知义务，贺某属于无权占有，判决贺某及酒店腾退房屋并支付2018年占用费134900元。贺某不服一审判决上诉，二审法院审理后认为：其一，本案属于平等民事主体之间的物权纠纷，属于法院管辖范围；其二，贺某未能提供充分证据证明涉案房屋系单位分配的政策性住房，其中一层、三层均有证据证明为租赁关系，二层贺某无法证明合法占有，均属于不定期租赁，银行有权解除合同要求腾退；其三，评估机构具备合法资质，评估报告可以作为定案依据。最终驳回上诉，维持原判。

关联法律问题解答

单位分配住房就一定能对抗产权人的腾退请求吗？

一般规则下，若占有人能够提供充分证据证明案涉房屋系单位按照政策分配给其的福利住房，且双方未约定明确的使用期限，实践中部分法院可能认为属于单位内部分房纠纷，不予受理或不支持腾退请求。但在本案特定事实下，贺某仅提供了未出庭证人的书面证明，没有单位盖章的分配文件或会议纪要原件，无法证明分配事实，因此不能对抗产权人。实践中也存在不同处理观点：若确实是单位分配的职工福利宿舍，部分法院认为属于单位内部行政关系，不属于法院管辖，而本案中因产权清晰，贺某将房屋用于商业经营而非福利居住，因此法院认定属于民事管辖范畴。

占用费的评估报告一定要法院指定机构才能采信吗？

一般规则下，产权人单方委托的评估机构出具的评估报告，只要评估机构具备合法资质，评估程序没有明显违法，对方没有充分证据推翻评估结论的，法院通常会采信该评估报告作为认定占用费的依据。本案中贺某主张评估机构并非法院指定入围机构，但是评估机构本身具备房地产评估资质，评估方法符合行业规范，因此法院最终采信了该报告，仅剔除了广告牌部分的费用。

实务操作建议

征和天门律师事务所结合本所律师办理同类案件的经验，给出以下建议：

第一，关键证据指引：产权人起诉要求腾退房屋，首先需要准备好产权证书、不动产权属登记信息等证据证明自己是合法产权人；其次需要证明占有人属于无权占有，比如已经解除租赁关系的通知、对方占有房屋的事实证据。对于占有人一方，如果主张对房屋享有合法权利，一定要保留好书面证据，比如单位分配文件、书面租赁协议、正式沟通记录等，仅依靠未出庭证人的书面证言，在诉讼中很难被法院采信，本案中贺某就是因为证据形式不符合法律要求，导致其主张不被法院支持。

第二，事前风控建议：单位给员工分配临时居住用房，应当签订书面的使用协议，明确使用条件、期限，以及到期腾退的条件，避免员工长期占用后引发纠纷，徒增诉讼成本。员工占用单位房屋，不管是分配还是租赁，都要主动要求留下书面凭证，避免后续发生争议时无法举证证明自己的合法权利。

对此，征和天门律师事务所特别提醒：不同案件事实差异较大，本文仅为一般规则总结，具体案件建议咨询专业律师结合事实分析。

案例检索信息

案号：(2020)鄂96民终540号
案由：排除妨害纠纷
审理法院：湖北省汉江中级人民法院
裁判日期：2020年7月15日

法律依据

本案裁判适用原《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国物权法》，对应现行有效《中华人民共和国民法典》相关条款：

1. 《中华人民共和国民法典》第二百三十五条：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
2. 《中华人民共和国民法典》第七百三十条：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

本文由征和天门律师事务所解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所律师代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。