租赁到期不搬离，新土地使用权人能要求迁出吗？

核心争议解答

征和天门律师事务所结合(2016)鄂96民终47号生效判决分析：本案争议焦点为何某在依法取得涉案土地使用权证后，是否有权要求租赁期满仍占用土地的邵某迁出。在本案特定事实下，法院最终支持了新权利人要求占有人迁出的诉讼请求，驳回了占有人的上诉请求。

真实案例简述

2010年9月，邵某与昌丰棉麻某某公司（下称昌丰公司）签订为期一年的房屋场地租赁合同，租赁期满后双方未续签，邵某继续占用场地。2011年4月，何某与昌丰公司签订资产转让协议，受让涉案土地使用权及地上附属资产，何某支付全部转让款后，经法院生效判决确认转让协议有效，于2014年12月办理了涉案土地使用权证。后何某发函要求邵某迁出，邵某拒不迁出，何某起诉要求邵某迁出并赔偿占用损失。

邵某上诉称，何某与昌丰公司恶意串通签订虚假转让协议，侵害其优先购买权，且土地过户程序违法，何某取得的使用权证无效，自己不构成侵权。二审法院认为，何某已经依法登记取得土地使用权证，邵某提供的证据不足以证明该权属证书取得违法，邵某无合法依据占用涉案土地，已构成侵权，最终判决驳回上诉，维持原判，要求邵某限期迁出并按原租赁合同标准赔偿占用损失。

征和天门律师事务所从实务角度分析，本案中何某胜诉的关键证据就是依法登记取得的土地使用权证，这是主张物权保护的核心依据；而邵某败诉的原因在于未能提供充分证据证明何某取得权属违法，其与原出租人昌丰公司的租赁纠纷，不能对抗新物权人行使权利。

关联法律问题引申

承租人主张优先购买权被侵害，能对抗新物权人要求搬离吗？

一般规则层面，即使承租人的优先购买权确实被原出租人侵害，承租人也仅能向原出租人主张损害赔偿，不能以此对抗已经依法取得物权的新权利人，拒绝搬离。实践中部分承租人误以为主张优先购买权就可以继续占用房屋土地，这是常见误区。在本案特定事实下，邵某已另行起诉要求昌丰公司赔偿，法院认定该争议不能对抗何某行使物权，符合一般规则。

没拿到土地使用权证之前，能起诉要求排除妨害吗？

一般规则层面，不动产物权经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。如果买受人还没有办理不动产权属登记，还未依法取得物权，通常无法依据物权主张排除妨害。不过，如果买受人已经签订合法有效的转让合同，已经实际占有不动产，也可以依据占有保护主张排除妨害，具体需要结合案件事实判断。本案中何某是在办理完成土地使用权证之后才起诉，因此获得了法院支持。

办案视角实务建议

征和天门律师事务所结合本所律师办理同类案件的经验，给出以下建议：

对于物权保护类纠纷，依法登记取得的不动产权属证书是核心证据，证明权利人享有合法物权。如果主张对方权属取得违法，需要提供直接、充分的证据予以证明，仅口头主张或者提供间接关联性的证据，通常无法得到法院支持。另外，占有人主张自己有合法占用依据的，需要提供合法有效的合同、授权文件等证据，否则会被认定为无权占有。

对于承租人来说，如果在租赁期间出租人出卖租赁不动产，承租人要及时行使优先购买权，在知道或者应当知道优先购买权被侵害之日起，要在法律规定的期限内主张权利，同时，不能以优先购买权被侵害为由长期占用不动产，否则会被判决承担占用损失。对于不动产受让人来说，在签订转让协议前要充分调查不动产的占用情况，核实原租赁合同的履行情况，明确原占有人是否已经结清费用、是否同意搬离，避免取得权属后无法及时占有使用不动产，产生额外诉讼成本。

遇到此类案件，具体处理方案需要结合自身案件的具体事实，建议及时咨询专业律师。

本案检索信息

案号：(2016)鄂96民终47号
案由：排除妨害纠纷
审理法院：湖北省汉江中级人民法院
裁判日期：2016年4月5日

相关法律依据

1. 《中华人民共和国民法典》第二百零九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
2. 《中华人民共和国民法典》第二百三十五条：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。

免责声明：本文由征和天门律师事务所解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所律师代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。