邻居建房导致我家房屋开裂，能要求对方全赔吗？

核心争议解答

征和天门律师事务所结合(2020)鄂96民终21号生效判决分析：在本案特定事实下，因鉴定结论已经明确案涉房屋损坏是相邻建房扰动地基导致，且建房方无法证明房屋在施工前就存在损坏，最终法院认定建房方承担全部赔偿责任。本案争议焦点为：一是案涉房屋损坏是否因相邻建房行为导致，建房方应否承担全部责任；二是一审判决适用法律是否正确。

真实案例简述

方某、张某共同共有一幢位于天门市的三层住宅，西邻某某农村商业银行支行。2016年，该农村商业银行重建支行营业用房，施工完成后，方某、张某的房屋逐渐出现墙体开裂、墙体梁与板交接处开裂、抹灰层脱落、楼板开裂等损坏现象。双方协商赔偿无果后，方某、张某起诉至法院要求赔偿。

一审法院委托专业机构鉴定，结论为：房屋损坏是西侧邻房建房施工扰动地基基础，导致不均匀沉降造成，评定房屋为严重损坏，经评估损失金额为181700元，方某、张某支付鉴定费合计23000元。一审判决农村商业银行赔偿方某、张某各项损失合计204700元。征和天门律师事务所从办案视角提醒，本案中原告方提前通过法院委托合法鉴定，拿到了直接证明因果关系和损失金额的鉴定意见，是胜诉的核心关键。

农村商业银行不服一审判决上诉，主张：方某、张某房屋自身存在质量问题，应当自行承担部分责任；自己建房没有接触对方房屋，不应当承担赔偿责任；一审法律适用错误。二审法院审理后，认定农村商业银行的上诉理由不成立，虽然一审法律适用存在瑕疵，但裁判结果正确，最终驳回上诉，维持原判。

案例检索信息

案号：(2020)鄂96民终21号
案由：相邻损害防免关系纠纷
审理法院：湖北省汉江中级人民法院
裁判日期：2020年5月13日

核心法律依据

征和天门律师事务所提示，本案裁判时适用原《中华人民共和国物权法》，对应规则与现行《中华人民共和国民法典》一致，核心条款为：

《中华人民共和国民法典》第二百九十五条：不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。

《中华人民共和国民法典》第二百九十六条：不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。

房屋自身年代久，一定可以减轻建房方的责任吗？

是否减轻责任要看房屋自身原有损坏对现有损害的参与度，如果建房方能提供证据证明房屋在施工前就已经存在损坏，法院会根据过错程度划分责任，相应减轻建房方的赔偿责任。但在本案特定事实下，虽然方某、张某的房屋建造时间较长，但农村商业银行并未举证证明在其建房之前案涉房屋就存在损坏，因此法院没有支持其减轻责任的主张，判决其承担全部责任。

相邻损害防免，必须施工接触到房屋才需要赔偿吗？

相邻损害防免责任并不要求施工行为必须直接接触相邻房屋才需要承担赔偿责任，只要损害结果和相邻建房施工行为存在因果关系，施工方就需要承担赔偿责任。本案中法院也明确了这一规则，对农村商业银行称“未接触房屋不赔偿”的主张不予支持。

办案视角与实务建议

征和天门律师事务所结合本所律师办理同类案件的经验，给出以下建议：

从证据角度来看，此类案件的核心胜败关键就是鉴定意见。遇到房屋因相邻施工损坏，要第一时间固定房屋损坏现状的证据，通过拍照、录像或者第三方证据保全的方式留存证据，之后及时向法院申请鉴定，鉴定事项必须包含两项内容：一是房屋损坏与相邻施工行为的因果关系，二是房屋的损失金额或者修复费用。同时，要妥善保管鉴定费、评估费的缴费票据，这些费用属于原告的实际损失，可以要求被告承担。本案中方某、张某正是因为有合法有效的鉴定结论，才得到了法院的全额支持。
从事先防控角度来说，如果知晓相邻方将要建房施工，建议房主提前对自身房屋的现状进行证据固定，比如可以委托第三方机构做房屋现状公证或者现状鉴定，避免日后发生纠纷时，双方对房屋原有状态各执一词无法举证。其次，可以主动和相邻施工方沟通，要求对方采取必要的防护措施，留存沟通的书面或者录音记录，万一后续发生损害，这些记录可以作为证据使用。

提示：以上为同类案件通用经验，具体案件需要结合个案事实咨询专业律师。

免责声明

本文由征和天门律师事务所解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所律师代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。