同一块土地办了两个土地证，能撤销后办的证吗？

核心争议解答

征和天门律师事务所结合(2014)鄂汉江中行终字第00001号生效判决分析：本案中二审法院基于同一土地重复登记的特定事实，判决撤销了后办理的土地使用权证。本案争议焦点为：同一土地被行政机关先后为不同主体办理土地使用权登记，后办理的登记颁证行为是否应当撤销。

本案基本事实与裁判结果

本案是一起土地重复登记引发的行政纠纷，脱敏后基本事实如下：1996年，胡某就位于仙桃市干河办事处原大洪2组1排34号的住宅用地申请登记，仙桃市人民政府经审核后为胡某颁发了国有土地使用权证。2000年，王某1就同一地址（此时原大洪2组已更名为大洪小区）的土地申请登记，仙桃市人民政府未对原有登记情况进行审核，又为王某1颁发了集体土地使用权证。后王某1将该房屋转让给王某2，胡某发现权益受损后提起行政诉讼，请求撤销给王某1颁发的土地使用权证。

一审法院认为本案属于土地使用权权属争议，根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，应当先由人民政府处理，因此判决驳回胡某的诉讼请求。胡某不服提起上诉，湖北省汉江中级人民法院二审审理后认为，胡某已经取得合法的土地使用权登记，权属清晰，不存在需要政府先行确权的土地权属争议；涉案两份土地证指向同一宗土地，行政机关未尽审核义务，重复登记行为违法，因此改判：撤销一审判决，撤销仙桃市人民政府为王某1颁发的土地使用权证。

案例检索信息

案号：(2014)鄂汉江中行终字第00001号
案由：土地行政管理（土地）行政登记
审理法院：湖北省汉江中级人民法院
裁判日期：2014年8月18日

核心法律依据

《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条：行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为：（一）主要证据不足的；（二）适用法律、法规错误的；（三）违反法定程序的；（四）超越职权的；（五）滥用职权的；（六）明显不当的。

征和天门律师事务所认为，本案适用旧法裁判，对应现行法上述条款，裁判思路和法律适用一致。

关联法律问题引申

土地存在权属争议，为什么法院不直接受理？

一般规则层面，根据《中华人民共和国土地管理法》第十四条规定，土地所有权和使用权争议，协商不成的应当先由人民政府处理，对政府处理不服的才可以向法院起诉。这是因为土地权属争议需要行政机关先行确权，法院直接受理缺乏事实基础。但在本案特定事实下，胡某已经取得合法有效的土地登记，权属已经明确，不存在需要确权的争议，只是行政机关重复作出登记行为，因此法院可以直接对行政行为的合法性进行审查，不需要先经政府处理。

土地重复登记案件中，原告需要准备哪些核心证据？

一般规则层面，行政诉讼中虽然被告对行政行为合法性承担举证责任，但原告需要举证证明两个关键事实：一是原告与被诉登记行为有利害关系，二是原告对争议土地享有合法权属。本案中胡某提交了自己名下的土地使用权证，以及涉案土地地址变更的相关证据，充分证明了自己的主张，为二审改判打下了证据基础。如果原告无法提供自己的权属证书，也可以申请调取不动产登记机构的原始登记档案，该档案具备同等法律效力。

办案视角与实务建议

征和天门律师事务所结合本所律师办理同类案件的经验，给出以下建议：
第一，关键证据要及时固定收集。遇到土地重复登记或者不动产权属争议，首先要收集并保存好自身的不动产权属证书，这是证明权属最核心的证据。如果地址名称发生变更，要及时收集官方出具的地址变更证明，证实前后地址指向同一宗土地，这往往是案件胜败的关键。实践中很多当事人因为忽略了地址变更证据，导致无法证明争议土地就是自己名下登记的土地，最终权益无法得到维护。
第二，事前做好不动产查询可以有效避免纠纷。在购买不动产、宅基地时，一定要提前到不动产登记机构查询完整的登记信息，不仅要核对地址，还要核对登记的四至范围、面积，确认交易标的不存在权属争议或者重复登记的情况，从源头防范此类纠纷的发生。
以上是同类案件的一般经验，具体案件需要结合实际情况咨询专业律师。

免责声明

本文由征和天门律师事务所解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所律师代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。