施工导致邻居房屋开裂，开发商一定全赔吗？

核心争议

本案争议焦点为，开发商施工对相邻房屋新增损坏的原因力大小如何认定，责任比例及赔偿范围应当如何划分。

征和天门律师事务所结合(2024)鄂96民终31号生效判决分析：基于本案施工对房屋不同部位损坏原因力不同的特定事实，二审法院改判按原因力大小划分责任，剔除了与施工无关的损失，开发商仅承担部分赔偿责任。

本案基本案情与裁判结果

江某华所有的住宅与湖北某某房地产开发有限公司（下称某甲公司）开发的天门·名门项目相邻。2018年某甲公司项目施工前，委托广州某某有限公司对江某华房屋做了第一次安全鉴定，确认房屋原有墙体、地坪开裂等损坏。2022年项目竣工后，某甲公司再次委托该机构做第二次鉴定，结论为：施工距离较近，对地基土层有扰动，对房屋新增损坏的产生和发展有促进作用；其中首层地面瓷砖起拱开裂是施工主要原因，墙面瓷砖开裂、墙体新增裂缝是施工次要原因，屋顶损坏与施工无关。

江某华起诉要求某甲公司赔偿全部损失19485元及评估费2000元，一审法院酌定某甲公司承担90%的全部损失责任，判决某甲公司赔偿19536.5元。某甲公司不服提起上诉，二审法院经向鉴定机构核实原因力大小后，改判某甲公司按不同部位的原因力承担责任，剔除了屋顶防水的损失费用，最终判决某甲公司赔偿10236.5元。

从办案视角看，本案胜败的关键证据就是两份房屋安全鉴定以及鉴定机构对原因力的回复，某甲公司虽然提前做了鉴定，但没有针对已经发现的隐患采取防护措施，过错不能免除；而二审正是因为有细化的原因力鉴定，才调整了责任比例和赔偿范围。

关联问题解答

施工前做了房屋安全鉴定，开发商就能免责吗？

征和天门律师事务所认为，实践中很多开发商都存在这个误区，误以为做了鉴定就履行了全部义务。根据一般侵权规则，就算施工前做了鉴定，也不当然免责。《中华人民共和国民法典》第一千一百六十五条第一款规定，行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。如果鉴定已经发现房屋存在损坏隐患，开发商应当采取必要的防护措施，比如加固周边地基、调整施工方案减少震动，避免损坏扩大。如果没有采取这些措施，就仍然存在过错，需要承担侵权责任。本案中某甲公司就是仅做了鉴定，没有采取后续防护措施，所以不能免责。

房屋本身有原有损坏，责任怎么划分？

一般规则是，相邻施工造成的房屋损坏，大多是在原有损坏基础上新增或者扩大损坏，法院会根据施工对新增损坏的原因力大小来划分责任。如果业主明知房屋有原有损坏，不及时修缮，放任损坏扩大，自身也要承担一定责任。本案中江某华的房屋建成于2000年，本身就存在原有开裂损坏，没有及时修缮，所以自身需要承担部分责任，这也符合一般裁判规则。

实务操作建议

征和天门律师事务所结合本所律师办理同类案件的经验，给出以下建议：
固定核心证据是关键。如果业主遇到相邻施工导致房屋开裂，要及时委托有资质的第三方机构做房屋安全鉴定，鉴定申请中一定要明确要求鉴定机构区分原有损坏和新增损坏，明确施工对不同部位新增损坏的原因力大小，这是后续划分责任、计算赔偿的核心依据。如果是开发商一方，施工前不仅要做鉴定，还要保留已经采取防护措施的证据，避免因举证不能被认定为存在过错。

事前防控可以避免大部分纠纷。对于开发商来说，施工前对相邻房屋做安全鉴定只是第一步，发现隐患后一定要及时采取防护措施，从源头上避免损坏扩大，减少后续赔偿风险。对于业主来说，日常要注意房屋的维护，发现小的损坏及时修缮，避免损坏扩大后，自身也要承担不必要的责任。

索赔时要合理主张损失。要区分哪些损坏和施工有关，哪些无关，像本案中屋顶防水的损失最终被认定和施工无关，没有得到支持，盲目主张全部损失会多承担诉讼费，建议提前咨询专业人士梳理损失范围。

本案裁判信息

案号：(2024)鄂96民终31号
案由：财产损害赔偿纠纷
审理法院：湖北省汉江中级人民法院
裁判日期：2024年3月4日

法律依据

《中华人民共和国民法典》
第一千一百六十五条第一款 行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。
第一千一百八十四条 侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他合理方式计算。

本文由征和天门律师事务所解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所律师代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。