农村三层自建房找无资质工匠施工出问题，责任怎么分？

核心争议解答

征和天门律师事务所结合(2024)鄂96民终741号生效判决分析：本案争议焦点为：无资质工匠承建三层农村自建房，施工合同效力如何认定，出现质量问题后责任如何分担。基于本案案涉房屋为三层、建筑面积超400㎡的特定事实，二审法院认定合同无效，同时认定发包人万某海选任无资质工匠存在过错，改判按过错分担维修费用。

案件基本事实

2021年4月，万某海将政府统一规划宅基地的三层自建房发包给无建筑施工资质的工匠贺某富施工，约定包工不包料，按面积结算劳务费。2021年11月房屋完工，2022年万某海发现房屋三楼顶层出现贯穿性裂缝并伴随渗水，双方协商无果后，万某海单方委托具备检测资质的某某公司出具《检测报告》，确认案涉房屋存在施工质量问题，需要维修；又委托某某公司出具维修费用《评估报告》，评估维修费为31948元。万某海起诉要求贺某富承担全部维修费用、检测费、评估费共计36948元。

一审法院判决贺某富承担全部费用，贺某富不服上诉，主张本案属于劳务合同纠纷而非建设工程施工合同纠纷，且万某海单方委托的检测机构无司法鉴定资质，检测报告不能作为定案依据，万某海选任无资质施工方自身也有过错。

二审法院审理后认为，案涉三层房屋不属于农村自建低层住宅，应当适用建筑法关于施工资质的强制性规定，一审认定为建设工程施工合同纠纷正确；检测机构具备合法检测资质，检测结果客观真实，应予采信；但评估报告主张的维修费用超出必要合理范围，且万某海选任无资质施工方存在过错，改判贺某富承担18474元，双方各分担一半诉讼费。

关联法律问题引申

农村自建房都不需要施工资质吗？

一般规则是：并非所有农村自建房都不需要施工资质。根据现行规定，两层及以下的农村自建低层住宅，对施工资质没有强制要求；三层及以上的农村自建房，属于需要具备资质的施工主体承揽的工程，自然人作为无资质工匠承揽此类工程，签订的施工合同会被认定为无效。本案中万某海的房屋是三层，因此符合需要资质的情形，合同被认定无效。

单方委托的鉴定检测报告一定不被法院采信吗？

一般规则是：实践中并非只有法院委托的司法鉴定报告才会被采信。如果单方委托的检测、评估机构具备相应的合法资质，检测程序符合规范，检测内容客观真实，另一方当事人没有充分的相反证据推翻该结论，法院通常会采信该报告。本案中贺某富主张检测机构无司法鉴定资质，但法院认为检测机构具备工程质量检测资质，检测结果合法，最终采信了该报告。

征和天门律师事务所实务操作建议

征和天门律师事务所结合本所律师办理同类案件的经验，给出以下建议：

第一，关键证据方面，发生房屋质量纠纷后，发包人应当及时委托具备合法资质的机构进行检测评估，固定质量问题成因、维修费用等核心证据。需要注意的是，虽然单方委托的报告也可能被采信，但提前与对方协商共同委托，更能避免后续因证据合法性产生争议，降低诉讼风险。如果承包人主张质量问题是因材料或者发包人自身原因导致，承包人需要举证证明，否则要承担举证不能的不利后果。本案中贺某富未能提供证据证明裂缝是其他原因导致，因此只能承担相应责任。

第二，事前风险预防方面，农村建房人修建三层及以上房屋时，一定要核实施工方的资质，不要图便宜找无资质的个体工匠，否则合同被认定无效后，出现质量问题双方都要承担责任。同时，无论关系再好，都要签订书面施工合同，明确约定施工范围、质量标准、质保期、防水等特殊项目的施工要求，避免口头约定产生争议。本案中双方就是因为没有书面约定防水工程的施工要求，出现渗水问题后权责不清，引发纠纷。

第三，诉讼中如果对单方委托的报告不认可，要及时申请重新鉴定，否则法院会采信原报告。本案中贺某富一审未申请重新鉴定，二审再提该主张很难得到支持。

本案裁判信息

• 案号：(2024)鄂96民终741号
• 案由：建设工程施工合同纠纷
• 审理法院：湖北省汉江中级人民法院
• 裁判日期：2024年9月13日

核心法律依据

1. 《中华人民共和国建筑法》第二十六条：承包建筑工程的单位应当持有依法取得的资质证书，并在其资质等级许可的业务范围内承揽工程。
2. 《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第一条第一款第一项：建设工程施工合同具有下列情形之一的，应当依据民法典第一百五十三条第一款的规定，认定无效：（一）承包人未取得建筑业企业资质或者超越资质等级的。
3. 《中华人民共和国民法典》第一百五十七条：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。

征和天门律师事务所提醒，实践中不同地区对农村自建房资质要求的认定可能存在细微差异，具体案件需要结合当地裁判规则处理。

本文由征和天门律师事务所解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所律师代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。