债务人低价转让房产逃避债务，债权人能撤销转让吗？

核心争议与裁判结论

征和（天门）律师事务所结合(2020)鄂96民终608号生效判决分析：在本案特定事实下，二审法院维持一审判决，撤销了王某与程某签订的房屋转让合同。本案争议焦点为一是程某主张以房抵债受让房产是否有真实合理对价，二是汤某行使撤销权是否超过法定时效。

案件基本事实与裁判观点

汤某对王某享有373000元工程款及利息的债权，该债权已经广东省东莞市两级法院生效判决确认。王某在上述债务未清偿的情况下，于2017年2月与程某（王某系程某舅妈）签订《房屋转让合同》，约定将其名下位于湖北省天门市的房屋以210000元价格转让给程某。程某主张其继承母亲对王某夫妇的债权，本次转让是以房抵债，未实际支付购房款，仅支付了房屋转让相关税费。经评估，案涉房屋在转让基准日的市场价值为540096元，转让价格不足评估价格的40%。

汤某在2019年6月才得知该房屋转让事实，随后起诉要求撤销该转让合同。一审法院支持汤某的诉讼请求，判决撤销案涉《房屋转让合同》。程某不服一审判决提起上诉，主张以房抵债真实有效，且汤某行使撤销权已经超过时效，要求改判驳回汤某的诉讼请求。二审法院经审理认为，程某仅以口头陈述主张原债权债务存在，未提供任何证据予以佐证，应当承担举证不能的后果；汤某自2019年6月知晓撤销事由，起诉未超过一年法定时效，最终判决驳回上诉，维持原判。

关联法律问题解答

主张以房抵债，需要满足什么条件？

一般规则层面，主张以房抵债的，必须证明两个核心事实：一是原债权债务关系真实合法存在，二是双方达成了以房抵债的明确合意。仅有当事人陈述，没有其他证据佐证的，法院无法认定以房抵债的真实性。在本案中，程某虽然主张是继承母亲债权后以房抵债，但无法提供任何证据证明原债权存在，因此其主张不成立。实践中也存在部分案件，即使是亲戚间的债权债务，如果有充分证据证明原债权真实存在，以房抵债的主张也会得到支持。

债权人撤销权的时效从哪天开始算？

一般规则层面，根据法律规定，撤销权的时效从债权人知道或者应当知道撤销事由之日起算，而非从债务人转让财产的行为发生之日起算。债权人通常并不掌握债务人财产转让的实时信息，因此不能仅以转让登记完成时间推定债权人应当知晓。在本案中，程某主张应当从2017年转让登记完成时起算时效，但法院采信了汤某2019年6月才知晓的事实，因此认定未超过时效，符合法律规定。

办案视角实务建议

征和（天门）律师事务所结合办理同类案件的经验，给出以下建议：
第一，关键证据层面，涉及以房抵债的交易，无论交易双方是亲属还是朋友，都应当签订书面的以房抵债协议，同时留存原债权债务的相关证据，比如借条、转账凭证、继承文件等。如果缺少这些核心证据，即使事实真如当事人所说，也大概率会因为举证不能承担不利后果。本案中程某一方就是因为缺少核心证据，才导致主张不被法院采信。
第二，诉讼时效层面，债权人行使撤销权时，一定要注意留存自己知晓撤销事由时间的证据。如果是在执行程序中得知债务人转让财产的，应当及时通过向执行法院反映情况、书面沟通等方式固定时间证据，避免后续被对方主张时效经过，导致权利无法实现。
第三，需要提醒的是，每个案件的具体事实不同，法律适用也存在差异，本文分析仅供参考，具体问题建议咨询专业律师。

案例检索与法律依据

案例检索信息

案号：(2020)鄂96民终608号
案由：债权人撤销权纠纷
审理法院：湖北省汉江中级人民法院
裁判日期：2020年9月3日

法律依据

本案原判决适用《中华人民共和国合同法》及相关司法解释，现行《中华人民共和国民法典》及相关司法解释规则一致，核心条文如下：

1. 《中华人民共和国民法典》第五百三十九条：债务人以明显不合理的低价转让财产、以明显不合理的高价受让他人财产或者为他人的债务提供担保，影响债权人的债权实现，债务人的相对人知道或者应当知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。
2. 《中华人民共和国民法典》第五百四十一条：撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。自债务人的行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭。
3. 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>合同编通则若干问题的解释》第四十二条：人民法院应当认定价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。

本文由征和（天门）律师事务所解析，案例来源：中国裁判文书网，非本所承办案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。