出租方商场运营有瑕疵，承租方还需要交租金吗？

核心争议

本案争议焦点为：出租方存在商场运营管理瑕疵，承租方是否有权拒付租金并免除违约责任。

征和天门律师事务所结合(2021)鄂96民终1584号生效判决分析：基于本案江某实际占有使用承租展位、承天公司仅存在一般运营瑕疵不构成根本违约的事实，法院最终认定江某未按约支付租金构成违约，应当支付欠缴的综合费用并承担调整后的违约金。

本案基本情况

2018年，某某公司（天门承天国际车城开发有限公司）、月星公司与江某签订《展位租赁合同》，约定江某承租承天公司开发的家居广场A-32、A-33展位，每月综合费用（含租金、物业费、运营管理费）合计12600元，租赁期限至2020年9月30日，给予江某17个月的免租优惠。

合同签订后，江某进场装修经营，累计支付质保金及租金共计25200元，后以商场入驻商户不足、运营管理不善、无法经营为由，不再支付后续综合费用。承天公司多次催收无果后诉至法院，要求江某腾退展位、支付欠缴费用、占有使用费及违约金。

一审法院经审理认为，承天公司在商场管理、营销推广方面确实存在瑕疵，构成一般违约，酌定扣减50%的商场运营管理费；江某未按约支付费用构成违约，判决江某支付剩余综合费用58590元及按一年期贷款市场报价利率计算的违约金，驳回了承天公司要求腾退及支付占有使用费的请求。江某不服一审判决上诉，二审法院驳回上诉，维持原判。

常见关联问题解答

出租方有违约行为，承租方就可以拒付租金吗？

一般规则是：只有出租方的违约行为构成根本违约，导致合同目的无法实现，承租人才有权拒付租金或者请求解除合同。如果出租方仅存在一般违约行为，未影响合同主要目的实现，承租方不能以此为由拒绝履行支付租金的主要义务。

基于本案特定事实，承天公司已经按约交付了展位，江某也实际占有使用该展位开展经营，仅在商场运营推广方面存在一般瑕疵，并不构成根本违约，因此江某不能以此为由拒付租金，法院的判决符合法律规定。

合同约定的违约金过高，法院会怎么调整？

根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以根据当事人的请求予以适当减少。司法实践中，通常会以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合确定。

本案中双方约定违约金按每日0.5%计算，折算年利率超过180%，明显过高，法院结合承天公司的实际损失，调整为按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算，符合现行司法实践的通常处理方式。

办案视角与实务建议

征和天门律师事务所结合本所律师办理同类案件的经验，给出以下建议：

关键证据指引

主张对方违约，一定要留存合法有效的证据。本案中江某主张承天公司存在欺诈、使用空白合同，还主张商场无法经营，但江某提交的录音证据无法核实通话主体真实性，证人同为其他租户存在利害关系，证据均未被法院采纳。很多承租方因为疏忽未保留完整的合同文本，对出租方的违约行为也没有及时固定证据，导致自身主张无法得到支持，这是此类案件最常见的败诉原因。建议当事人发生争议后，及时通过书面函件、公证、录音录像等方式固定证据，确保证据符合法律要求。

事前风控建议

承租商业展位前，一定要做好尽职调查。很多商户在招商阶段轻信运营方"打造顶级商圈""稳赚不赔"的口头承诺，未提前核实商场的招商进度、配套设施、运营规划，就匆忙签订合同，后期经营不利就将全部责任归于出租方，实际上自身也存在过错。征和天门律师事务所提醒，承租商业地产时，要将出租方、运营方的口头承诺落实到书面合同中，提前考察商场实际情况，评估商业风险，避免因为轻信承诺陷入纠纷。

案例检索信息

• 案号：(2021)鄂96民终1584号
• 案由：房屋租赁合同纠纷
• 审理法院：湖北省汉江中级人民法院
• 裁判日期：2022年1月26日

法律依据

1. 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
2. 《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款：约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。
3. 《中华人民共和国民法典》第七百二十二条：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

免责声明：本文由征和天门律师事务所解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所律师代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。