签了网签商品房买卖合同，为啥不算以房抵债？

核心争议焦点

征和天门律师事务所结合(2021)鄂96民终102号生效判决分析：本案争议焦点为，一是案涉《借款及顺位抵押的三方协议》《借款展期协议书》是否有效，二是签订网签商品房买卖合同的行为属于以房抵债还是让与担保。基于本案已实际履行合同主要义务、有明确担保意思表示的特定事实，二审法院最终维持原判，认定两份协议有效，案涉网签商品房买卖合同属于让与担保而非以房抵债。

基本案情与裁判结果

某某食品公司因需偿还银行到期利息，向某某投资咨询公司借款310万元，三方签订《借款及顺位抵押的三方协议》，约定借款用途、利率及顺位抵押事项，同时约定协议需经抵押登记并办理强制执行公证后生效。后因借款人未按期偿还本金，双方又签订《借款展期协议书》，约定展期利率和违约责任，但原协议的第三方银行未在展期协议上签字盖章。

因到期仍未清偿借款，借款人与出借人签订了6套商铺的商品房买卖合同并办理网签，同时借款人出具了股东会决议和承诺书，明确上述商铺是为案涉借款提供担保。后出借人起诉要求借款人偿还借款本息，借款人主张：原三方协议未办理公证未生效，展期协议因无第三方银行签字导致利率和违约责任无效，网签商品房买卖合同就是合法有效的以房抵债，不应再承担还款责任。

一审法院认定两份协议有效，违约金调整为全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率四倍，认定网签商铺属于让与担保，出借人对商铺享有优先受偿权。二审法院驳回上诉，维持原判。

关联法律问题引申

附生效条件的合同，条件没成就就履行了算有效吗？

一般规则下，附生效条件的合同自条件成就时生效，但根据法律规定，如果一方已经履行了合同的主要义务，对方也接受了履行，视为合同已经生效，因为双方以实际行为变更了原约定的生效条件。在本案中，虽然三方协议约定需办理强制执行公证才生效，但出借人已经按约出借了款项，借款人也实际收到并使用了款项，双方已经履行了合同主要义务，因此法院认定合同生效符合一般规则。

如何区分让与担保和以房抵债？

一般来说，让与担保是债务人为担保债务履行，将财产形式上转让至债权人名下，债务清偿后债权人返还财产，不能清偿时债权人可处置财产优先受偿，核心目的是担保。而以房抵债是债权人与债务人约定，用房屋折价抵偿债务，核心目的是消灭原债务。根据现行司法解释，如果双方明确有担保的意思表示，且完成了财产权利变动公示，法院会认定为让与担保，认可债权人的优先受偿权。本案中，因有股东会决议、承诺书明确约定担保事项，因此法院未认定为以房抵债。

实务操作建议

征和天门律师事务所结合本所律师办理同类案件的经验，给出以下建议：
关键证据留存方面：无论是债权人还是债务人，设立让与担保时一定要通过书面文件明确担保目的，保留好股东会决议、沟通函件、承诺书等证据，避免后续就是否属于真实买卖或者以房抵债产生争议。债权人应当及时完成财产权利变动的公示，比如不动产办理网签或者预告登记，这样才能依法享有优先受偿权。
合同生效风险预防方面：如果合同约定了生效条件，条件未成就时尽量不要提前履行主要义务；如果确需提前履行，应当通过书面方式明确变更原生效条件，避免后续就合同效力产生争议。
利率与违约金约定方面：借款合同中约定的利息、违约金总和不能超过法定上限，目前民间借贷类借款的司法保护上限为一年期贷款市场报价利率四倍，超出部分不会得到法院支持，因此主张权利时应当主动调整，避免承担不必要的诉讼成本。

案例检索信息

案号：(2021)鄂96民终102号
案由：借款合同纠纷
审理法院：湖北省汉江中级人民法院
裁判日期：2021年4月23日

相关法律依据

1. 《中华人民共和国民法典》第五百零二条：依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
2. 《中华人民共和国民法典》第四百零一条：抵押权人在债务履行期限届满前，与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的，只能依法就抵押财产优先受偿。
3. 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第六十八条第一款：债务人或者第三人与债权人约定将财产形式上转移至债权人名下，债务人不履行到期债务，债权人有权对财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得价款偿还债务的，人民法院应当认定该约定有效。当事人已经完成财产权利变动的公示，债权人请求对财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得价款优先受偿的，人民法院应予支持。

本文由征和天门律师事务所解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所律师代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。