租赁厂房设备附带出借生产资质，合同一定无效吗？

本案核心争议

本案争议焦点为出租厂房设备同时约定交付并挂靠出租方建筑业资质的租赁合同效力如何认定，以及合同无效后的损失分担如何处理。

征和天门律师事务所结合(2025)鄂96民终1437号生效判决分析：本案中双方约定出租方需提供建筑业生产资质并负责维护年检，本质属于出借资质，违反法律强制性规定，法院最终认定案涉租赁合同整体无效，按照双方过错分担了闲置损失。

从本案审理过程能看到，诉讼主张能否得到支持，核心看证据是否充分。罗某主张某公司阻止进场，某公司主张留守人员工资，都因为证据不足没得到支持，这也是此类案件中最容易踩的坑。

本案基本案情与裁判结果

罗某（罗某）与天门某有限公司签订《厂房设备租赁合同》，约定租赁对方的厂房、混凝土生产设备，年租金100万元，同时约定某公司向罗某交付建筑业生产资质并负责资质的年检维护，方便罗某生产预拌混凝土。合同签订后罗某交纳了首年租金100万元，但一直未进场，后某公司发函解除合同，两次拒收罗某交纳的次年租金，引发诉讼。罗某起诉要求某公司支付违约金1500万元并退还租金，某公司反诉要求罗某赔偿闲置损失和留守人员工资共计133万余元。

一审法院认定案涉合同因约定出借资质违反强制性规定无效，判决某公司退还罗某100万租金，罗某赔偿某公司40万闲置损失，驳回双方其他请求。二审法院审理后，维持原判，同样认定合同无效，维持一审的损失分担结果。

关联法律问题解答

为什么法院认定本案合同整体无效，不是仅资质条款无效？

原则上来说，《中华人民共和国建筑法》第二十六条第二款明确禁止建筑施工企业出借资质给个人或其他单位使用。如果租赁合同的核心目的需要依赖出借资质才能实现，也就是租赁物本身就是带资质一起出租，用于生产经营需要资质的业务，那么出借资质的条款和整个合同目的不可分割，此时整个合同会被认定无效。如果仅仅是租赁厂房设备，资质条款只是从属性约定或者不影响合同主要目的，通常只会认定资质条款无效，不影响合同整体效力。

在本案特定事实下，双方签订合同就是为了让罗某用某公司的资质生产预拌混凝土，资质约定是合同核心条款，脱离资质约定合同目的根本无法实现，因此法院认定合同整体无效。

某公司主张的留守人员工资为什么没得到法院支持？

主张损失必须提供充分证据证明损失实际发生，以及损失和对方违约行为存在因果关系，举证不能就要承担不利后果。本案中某公司主张留守人员工资16.5万元，仅提交了自行制作的工资明细，没有其他证据佐证，二审中提交的证人证言也因为证人未出庭接受质询不被采信，因此某公司承担了举证不能的后果，该项诉请被二审法院驳回。

办案视角实务建议

征和天门律师事务所结合本所律师办理同类案件的经验，给出以下建议：

第一，证据固定是此类案件胜败的核心。主张对方拒绝己方进场的一方，需要提供报警记录、书面沟通记录、录音录像等证据证明对方存在阻挠行为，证据不足的，法院不会采信你的主张。就像本案中罗某主张某公司阻止其进场，但提交的证据不足以证明事实，最终未被法院采信；某公司主张留守人员工资，同样因为证据不足没有获得支持。所以，签订租赁合同时，双方就应当留存完整的沟通记录、交接凭证，主张对方违约的，第一时间通过录音录像、第三方见证等方式固定证据，避免因举证不能承担不利后果。

第二，事前风险防控要注意：租赁厂房设备用于需要特定资质的生产经营，承租方应当确保自身已经取得相应资质，绝对不能依赖出租方出借资质。出租方也要清楚，出借资质本身违反法律强制性规定，会直接导致合同无效，双方都要承担过错责任，引发不必要的损失。如果确实只是租赁场地设备，一定不要在合同中约定出借资质的条款，避免因这一条款影响整个合同的效力。

第三，合同无效后的损失分担规则：合同被认定无效后，法院会按照双方过错程度分担损失。如果双方都明知出借资质违法仍签订合同，那么双方均存在过错，法院会根据过错大小划分责任比例，本案中法院最终判决双方分担闲置损失，完全符合法律规定。

案例检索信息

案号：(2025)鄂96民终1437号
案由：租赁合同纠纷
审理法院：湖北省汉江中级人民法院
裁判日期：2025年12月25日

法律依据

1. 《中华人民共和国民法典》第一百五十三条：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。
2. 《中华人民共和国民法典》第一百五十七条：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。
3. 《中华人民共和国建筑法》第二十六条第二款：禁止建筑施工企业超越本企业资质等级许可的业务范围或者以任何形式用其他建筑施工企业的名义承揽工程。禁止建筑施工企业以任何形式允许其他单位或者个人使用本企业的资质证书、营业执照，以本企业的名义承揽工程。

本文由征和天门律师事务所解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所律师代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。