个人租赁加油站经营，签订的租赁合同有效吗？

核心争议解答

征和天门律师事务所结合(2024)鄂96民终331号生效判决分析：本案争议焦点为个人未取得危险化学品及成品油零售经营资质，租赁加油站签订的租赁合同效力如何？合同无效后租金及占有使用费应当如何计算？

本案基本案情与裁判结果

本案中，天门市某某加油站是于某章投资的个人独资企业，持有合法的危险化学品经营许可证和成品油零售经营批准证书。2023年5月，刘某发（个人）与某某加油站签订租赁合同，约定租赁加油站5年，第一年租金90万元，刘某发租赁期间使用出租方原有证照经营。刘某发依约支付了90万元租金，接收了加油站及相关证照后开始经营。后刘某发起诉要求确认合同无效，要求返还全部租金并赔偿损失。

一审法院认定案涉租赁合同因违反强制性规定无效，判决某某加油站返还全部90万租金，刘某发按照每月5万元标准支付占有使用费，从接收之日计算至实际返还加油站之日。双方均不服一审判决，提起上诉。

二审法院审理后，基于本案特定事实，认定合同无效正确，但改判：刘某发实际经营至2024年2月底（共计8个月），参照合同约定年租金90万折算每月7.5万元，8个月共计60万元，故某某加油站仅需返还剩余30万元租金，并支付该30万元的资金占用费，纠正了一审关于占有使用费计算的错误。征和天门律师事务所认为，本案中刘某发及时留存要求交接的证据是改判的关键，这也是此类案件中容易忽略的胜诉要点。

本案案例检索信息

案号：(2024)鄂96民终331号
案由：租赁合同纠纷
审理法院：湖北省汉江中级人民法院
裁判日期：2024年6月14日

核心法律依据

1.《中华人民共和国民法典》第一百五十三条：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。
2.《危险化学品安全管理条例》第三十三条第一款：国家对危险化学品经营（包括仓储经营，下同）实行许可制度。未经许可，任何单位和个人不得经营危险化学品。
3.《中华人民共和国民法典》第一百五十七条：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。

关联法律问题引申

所有加油站租赁合同只要承租方无资质就一定无效吗？

一般规则来说，根据《危险化学品安全管理条例》的规定，国家对危险化学品经营实行强制许可制度，不仅禁止无资质主体经营，也禁止已经具备资质的主体出租、出借经营许可证照。如果承租人是个人或未取得对应资质的主体，租赁加油站后仍使用出租方的证照经营，本质属于出租经营权和许可证照，这种情况下，合同通常会被认定为违反强制性规定无效。

但实践中也存在不同处理：如果只是租赁加油站的场地、设备，承租人自行以自己名义办理相关资质后经营，这种合同一般会被认定有效，因为仅租赁固定资产，并未出租出借证照。征和天门律师事务所认为，合同是否有效核心看是否存在出租经营资质和证照的情形，不能一概而论。本案中，双方明确约定承租人使用出租方原有证照经营，故在本案特定事实下被认定无效。

合同无效后，占有使用费一定按照合同约定的租金标准计算吗？

一般规则来说，根据现有司法解释，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。但加油站租赁不同于普通房屋租赁，其核心价值是经营权，因此如果出租方未按约定移交完整的经营所需证照、印章，导致承租人无法实际经营，那么承租人无需支付无法经营期间的占有使用费。

本案中，一审法院未考虑承租人在一审判决作出后就及时发函要求办理交接，出租人拒不配合的事实，仍判决占有使用费计算到实际返还之日，二审法院予以纠正，仅计算到承租人实际停止经营的2024年2月底，就是因为出租人拒不配合交接导致的损失扩大，该部分损失应当由出租人自行承担，不能要求承租人继续支付占有使用费。

实务操作建议

征和天门律师事务所结合本所律师办理同类案件的经验，给出以下建议：

关键证据指引：打算租赁加油站的当事人，发生争议后一定要及时固定要求交接的证据。如果已经停止经营，应当通过书面函件、短信等方式明确要求对方办理交接，并留存好相关沟通记录，这是主张不承担后续占有使用费的核心证据。本案中刘某发正是因为留存了联系交接的短信记录，才被二审法院采信其实际停止经营的时间，获得了改判，减少了不必要的支出。

事前风控建议：租赁加油站前一定要明确合同性质，如果仅租赁场地设备，一定要在合同中明确约定由承租人自行办理相关经营资质，出租方仅提供配合义务。如果确实需要使用出租方原有证照经营，一定要提前核实资质的合法性、有效性，明确约定证照、印章移交的时间和范围，避免付了租金却无法正常经营。征和天门律师事务所提醒，很多当事人签订合同时只关注租金和位置，忽略资质和证照移交的细节，最后合同被认定无效还需要承担不必要的占有使用费，产生额外损失。

诉讼策略提醒：合同被认定无效后，资金占用费仅能针对未实际使用租赁物期间的租金主张，已经实际经营期间的租金对应的资金占用费，因为双方对合同无效都存在过错，实践中一般不会得到支持。本案二审法院也仅支持了未实际使用部分租金的资金占用费，符合一般裁判规则。

本文由征和天门律师事务所解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所律师代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。