农村建房发包给无资质个人，合同有效吗？质量问题咋举证？

核心争议解答

征和天门律师事务所结合(2025)鄂96民终534号生效判决分析：本案争议焦点为农村建房发包给无资质个人施工的合同效力，以及承包人未完成施工、房屋质量不合格的主张应否得到支持。在本案特定事实下，二审法院认定案涉施工合同无效，因发包人未完成质量问题的举证责任，最终驳回了发包人要求退还工程款、赔偿损失的全部诉讼请求。

案件基本情况

2023年，湖北天门村民李某某打算在农村宅基地建房，经人介绍认识了承包人颜某某，双方口头约定由颜某某包工包料建房，原本计划建二层半，总工程款25万元，后因邻里纠纷，李某某变更房屋尺寸，施工过程中又改成三层房屋。截至起诉时，李某某已经向颜某某支付了24.5万元工程款，后李某某主张颜某某未完工、房屋缺少构造柱和拉墙筋、质量不合格，起诉要求颜某某退还已付工程款24.5万元，赔偿损失8万元，并清除施工现场。

一审法院认定合同无效，以李某某未举证证明房屋存在必须拆除的质量问题为由，驳回了李某某的全部诉讼请求。李某某不服提起上诉，二审法院审理后维持了一审判决。从本案施工过程来看，楼层变更原本经过发包人同意，只是事后双方未就变更后的施工标准书面确认，才给争议埋下隐患，这也是类似案件中发包人常踩的坑。

常见关联问题解答

征和天门律师事务所梳理实践中的常见裁判规则如下：

农村建房找个人施工，合同一定无效吗？

一般规则是：农民自建两层（含两层）以下低层住宅，现行规范不要求承包人必须具备建筑资质，此类合同一般会被认定有效；如果是三层及以上农村住宅，根据《村庄和集镇规划建设管理条例》等规定，要求承包人具备相应施工资质，发包给无资质个人的，合同通常会被认定无效。本案中案涉房屋为三层住宅，法院认定合同无效符合现行司法规则，实践中也基本遵循这一裁判思路。

主张农村自建房质量不合格，怎么举证才合法有效？

一般规则遵循“谁主张，谁举证”，主张质量不合格的一方需要承担举证责任。房屋质量问题具有极强的专业性，仅凭当事人单方陈述、自行记录的材料很难被法院采信，通常需要申请法院委托有资质的司法鉴定机构对房屋质量、损失金额进行鉴定。如果申请人无正当理由不申请鉴定、不预交鉴定费用或者不提供相关材料，会被认定为举证不能，承担败诉风险。本案中李某某就是因为未在法院指定的期限内完成鉴定相关程序，最终承担了败诉后果。

办案实务建议

征和天门律师事务所结合本所律师办理同类案件的经验，给出以下建议：
农村建房如果规划是三层及以上，一定要选择具备相应资质的施工主体，签订书面施工合同，明确约定施工范围、质量标准、工期、工程款支付方式、违约责任等核心内容，尽量避免仅作口头约定。施工过程中如果需要变更设计、楼层、面积，一定要和承包人书面确认变更内容，避免事后各执一词引发争议。如果确实因房屋质量问题发生纠纷，要及时通过拍照、录像、书面沟通记录等方式固定证据，在法院指定的期限内提交司法鉴定申请并预交鉴定费用，不要错过举证期限和鉴定时限；如果确因客观原因无法自行收集证据，要在法定期限内向法院提交书面的调查取证申请，明确需要调查的证据内容，否则法院大概率不予准许。

案例检索信息

案号：(2025)鄂96民终534号
案由：农村建房施工合同纠纷
审理法院：湖北省汉江中级人民法院
裁判日期：2025年7月7日

法律依据

《中华人民共和国民法典》第一百五十七条：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。
《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第一条第一款第一项：建设工程施工合同具有下列情形之一的，应当依据民法典第一百五十三条第一款的规定，认定无效：（一）承包人未取得建筑业企业资质或者超越资质等级的；
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

本文由征和天门律师事务所解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所律师代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。