房屋出租人对出租房屋的安全隐患要不要承担赔偿责任？

核心争议解答

征和天门律师事务所结合(2011)汉民一终字第68号生效判决分析：在本案特定事实下，出租人李某明知房屋楼梯不符合国家安全标准存在安全隐患，仍出租给他人经营旅馆，应对损害后果承担10%的赔偿责任。本案争议焦点为房屋出租人对出租房屋存在的安全隐患，是否应当对进入场地的人员承担损害赔偿责任。

本案基本案情与裁判结果

2008年9月，罗某某饮酒后进入帅某经营的个体旅馆，在下楼梯到地下室客房时摔倒致伤，经医治无效死亡。经鉴定，案涉旅馆从一楼到地下室的楼梯梯坎较高约20cm，坡度较陡，扶手较矮约71cm，不符合国家规范标准，下楼梯时易发生摔跌事故。另查明，李某是案涉房屋的所有权人，2006年将房屋一楼及地下室出租给帅某经营旅馆，帅某未办理相关审批手续，属无证经营。

汪某（罗某某之妻）、罗某（罗某某之子）起诉要求帅某和李某承担赔偿责任。一审法院认为，罗某某自身饮酒后未尽到足够注意义务，承担70%责任，帅某作为经营者未尽安全保障义务承担20%责任，李某作为出租人出租存在安全隐患的房屋存在过错，承担10%责任。李某不服上诉，二审法院审理后认为原审认定事实清楚，实体处理正确，判决驳回上诉，维持原判。

关联法律问题引申

经营者无证经营，出租人要不要担责？

一般规则层面，出租人明知承租人租赁房屋用于经营，若经营项目需要资质而承租人未取得资质，出租人未尽到审查注意义务的，对因经营活动产生的损害可能需要承担相应责任。在本案中，帅某无证经营旅馆，李某作为出租人对此应当知晓，但其未提出异议仍出租，这是法院认定其存在过错的因素之一。实践中，如果出租人对承租人无证经营完全不知情，且已经尽到合理审查义务，则通常不认定出租人存在过错。

受害人自身存在过错，会不会完全免除出租人的责任？

一般规则层面，依照法律规定，只有受害人故意造成损害的，才会免除行为人的责任，仅自身存在过失的，只会减轻而不会完全免除行为人的责任。本案中罗某某饮酒后未尽到注意义务，自身存在重大过错，因此自行承担70%的责任，仅减轻而没有免除出租人和经营者的责任，符合法律规定。实践中也存在法院根据受害人过错程度完全免除出租人责任的案例，需要结合具体事实判断。

办案视角与实务操作建议

征和天门律师事务所结合本所律师办理同类案件的经验，给出以下建议：

关键证据指引。此类案件中，核心证据是证明场地存在安全隐患的证据，比如本案中的司法鉴定意见书对楼梯参数的勘验记录，是认定安全隐患存在的关键证据。如果当事人无法自行委托鉴定，可以在诉讼中向法院申请司法鉴定，固定安全隐患的相关事实。此外，还需要收集证明出租人知晓安全隐患存在的证据，比如租赁合同、出租人对场地结构的知晓情况等，此类证据是认定出租人过错的关键。举证不能的一方将承担对应不利后果。

事前风控建议。对于出租人来说，出租房屋用于经营活动的，应当确保房屋及附属设施符合相关安全标准，对存在的安全隐患及时整改；出租前应当对承租人的经营资质进行审查，避免将房屋出租给无资质的经营者开展经营活动，否则一旦发生损害，出租人可能因自身过错承担责任。对于经营者来说，租赁场地开展经营活动的，应当在签约前检查场地设施是否符合安全要求，要求出租人整改隐患后再投入使用，避免发生纠纷后自身承担过重责任。

举证责任提示。主张出租人承担责任的一方，需要举证证明三个要件：一是场地确实存在安全隐患，二是出租人对安全隐患知晓且存在过错，三是安全隐患与损害结果之间存在因果关系。如果其中任何一个要件举证不能，都可能无法获得法院支持。比如本案中，如果没有司法鉴定意见书证明楼梯不符合安全标准，就无法认定安全隐患存在，原告的诉讼请求可能就无法得到支持。

案例检索信息

案号：(2011)汉民一终字第68号
案由：生命权、身体权、健康权纠纷
审理法院：湖北省汉江中级人民法院
裁判日期：2011年6月7日

法律依据

依照现行《中华人民共和国民法典》第一千一百九十八条第一款规定：宾馆、商场、银行、车站、机场、体育场馆、娱乐场所等经营场所、公共场所的经营者、管理者或者群众性活动的组织者，未尽到安全保障义务，造成他人损害的，应当承担侵权责任。

《中华人民共和国民法典》第一千一百七十三条规定：被侵权人对同一损害的发生或者扩大有过错的，可以减轻侵权人的责任。

本案原审适用了《中华人民共和国民法通则》和旧的人身损害赔偿司法解释，现行法律已经更新为民法典相关条款，核心责任认定规则一致。

征和天门律师事务所认为，此类案件的核心是过错认定，出租人是否尽到合理的注意义务是责任承担的关键。

本文由征和天门律师事务所解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所律师代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。