办理了抵押预告登记的房产，权利人能优先受偿吗？

房贷逾期引发金融借款纠纷，已经办理抵押预告登记但还没办理正式抵押登记的房产，债权人能不能主张优先受偿？本案由征和天门律师事务所现执业律师石江超承办，我们一起来看法院的裁判认定。

案情回顾

2014年12月，湖北天门某某股份有限公司（以下简称债权人）与陈某某、陈某某夫妻签订个人住房按揭借款合同，约定债权人出借18万元用于二人购买房屋，二人以所购房屋提供抵押担保，并办理了抵押预告登记，湖北某某置业有限公司（以下简称开发商）为该笔借款提供阶段性连带责任保证，保证期间至办妥房屋正式抵押登记并交付他项权证为止。

债权人按约发放贷款后，陈某某二人长期未按约履行还款义务，截至2023年3月27日，尚欠借款本金、利息、罚息共计192788.16元。债权人多次催收无果后诉至法院，请求解除借款合同、判令陈某某二人偿还全部欠款，判令债权人就抵押房屋优先受偿，开发商承担连带清偿责任。开发商辩称阶段性保证期限已经届满，保证责任应当免除。

本案争议焦点

本案争议焦点为：办理了抵押预告登记但未办理正式抵押登记的房产，预告登记权利人是否可以就该房产折价、拍卖、变卖所得价款优先受偿。该争议焦点直接决定债权人的债权能否获得优先保障，是本案核心问题。

办案思路与代理亮点

承办律师石江超接受委托后，梳理全案证据发现，案涉房屋已经完成了建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效的情形，完全符合现行司法解释关于预告抵押登记优先受偿的规定。石江超律师提出：“案涉房屋虽未办理正式抵押登记，但已经满足了法律规定的优先受偿条件，抵押权自预告登记之日起设立，债权人应当依法享有优先受偿权。”

同时，针对开发商阶段性保证责任的问题，律师也提出，阶段性保证的设立目的就是促使债权人最终取得案涉房屋的抵押权，现抵押权已经依法设立，开发商的保证责任也应当按约免除，这也符合合同约定和法律规定。

判决结果与案件信息

审理法院：湖北省天门市人民法院
案号：(2023)鄂9006民初6663号
裁判日期：2023年12月25日
案由：金融借款合同纠纷
判决结果：

1. 解除原告湖北天门某某股份有限公司与被告陈某某、陈某某于2014年12月25日签订的案涉按揭借款合同；
2. 被告陈某某、陈某某于判决生效之日起十五日内偿还原告截至2023年3月27日的借款本金162411.06元、利息26884.6元、罚息3492.5元，并以未偿还的剩余本金为基数，按年利率7.995%计算支付自2023年3月28日起至实际清偿之日止的利息及罚息；
3. 原告湖北天门某某股份有限公司对案涉抵押房屋折价、拍卖或变卖的所得价款享有优先受偿权；
4. 驳回原告要求湖北某某置业有限公司承担连带清偿责任的其他诉讼请求。

适用法律依据

1. 《中华人民共和国民法典》第五百六十三条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
2. 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第五十二条：当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。

办案复盘

本案办理的关键在于准确适用《民法典》及新担保制度解释的规定，准确把握抵押预告登记优先受偿的法定条件。承办律师通过核实登记信息，确认案涉房屋已经完成所有权首次登记，且不存在预告登记失效的情形，因此准确提出了优先受偿的主张，最终得到法院支持。本案也体现了准确适用新司法解释对维护债权人合法权益的重要性。

常见疑问

1. 什么是阶段性保证？

阶段性保证常见于商品房按揭贷款中，一般是开发商为借款人的贷款提供保证，约定保证责任到所购房屋办妥正式抵押登记、债权人取得他项权证为止，其核心目的是保障债权人最终能够实现抵押权。一旦抵押权依法有效设立，开发商的保证责任通常就依约免除了。

1. 是不是所有抵押预告登记都能优先受偿？

不是。只有同时满足两个核心条件，法院才会支持预告登记权利人的优先受偿主张：一是案涉房屋已经办理了建筑物所有权首次登记，二是不存在预告登记失效的情形，比如债权已经消灭，或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记。

征和天门律师事务所结合办理同类案件的经验，给出以下建议：

1. 债权人在办理按揭贷款时，一定要及时办理抵押预告登记，并在满足办理正式抵押登记条件时，及时督促相关义务人完成登记，避免出现权利瑕疵；
2. 对于已经办理预告抵押登记但未办理正式抵押登记的房产，只要核实清楚满足上述两个法定条件，债权人即可依法主张优先受偿权；
3. 借款人发生逾期还款后，债权人要及时固定违约证据，尽早通过法律途径主张权利，避免拖延导致损失进一步扩大。

本文由征和天门律师事务所分享其律师承办的案件，当事人及案件细节已作脱敏处理。案件结果限于个案具体情形，不构成对任何同类案件结果的承诺或保证，亦不构成正式法律意见。