抵押房产办了贷款，借款人逾期未还银行能提前收贷吗？

开篇

借款人拿到大额装修贷款后，连续多期逾期不还，银行该如何维护自身权益？本案中征和天门律师事务所律师石江超代理银行起诉，全部诉讼请求均获得法院支持。

案情回顾

2021年12月，湖北天门某某股份有限公司（以下简称某某银行）与曾某海、韩某青签订《个人借款合同》，约定二人向某某银行借款1800000元用于住房装修，借款期限20年，年利率4.86%，按月等额本息还款。合同同时约定，若借款人未按约定期限归还借款，某某银行有权加收50%罚息，并有权提前收回已经发放的全部借款。

为担保该笔债务，曾某海与某某银行签订《抵押合同》，以其名下位于武汉市硚口区的一处房屋为该债务提供抵押担保，并办理了抵押权登记。合同签订后，某某银行依约发放了1800000元贷款，但曾某海、韩某青未按约定履行还款义务。截至2023年10月8日，二人尚欠借款本金1731762.30元、利息47068.15元、罚息1343.56元，合计1780174.01元。某某银行催讨无果后，向湖北省天门市人民法院提起诉讼，本案承办律师石江超现执业于征和天门律师事务所，作为原告委托诉讼代理人代理本案。

核心争议焦点

本案争议焦点为：借款人未按约偿还借款本息，银行是否有权提前收回全部剩余借款，并就抵押房屋行使优先受偿权。

办案思路与亮点

承办律师梳理全案证据后，确认原告方证据链完整：既有借款合同、抵押合同明确约定双方权利义务，也有放款凭证、逾期还款明细证明借款人违约事实，还有抵押权登记证明文件证明抵押权合法设立。

代理意见紧扣争议焦点提出：案涉借款合同、抵押合同均是各方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。原告已经依约发放贷款，二被告未按约还款，已经构成违约，符合合同约定的提前收贷条件，原告有权要求二被告提前清偿全部剩余借款本息；抵押权已经依法办理登记，原告有权就抵押房屋优先受偿。上述代理意见全部被法院采纳。

判决结果与案件信息

案号：(2024)鄂9006民初3046号
案由：金融借款合同纠纷
审理法院：湖北省天门市人民法院
裁判日期：2024年9月2日
判决结果：

1. 曾某海、韩某青于判决生效后十五日内偿还湖北天门某某股份有限公司借款本金1731762.30元、利息47068.15元、罚息1343.56元，合计1780174.01元，并以借款本金1731762.30元为基数，按合同约定利率计付自2023年10月9日起至借款本息清偿之日止的利息及罚息；
2. 湖北天门某某股份有限公司对曾某海提供抵押的案涉房屋折价、拍卖或变卖的所得价款享有优先受偿权；
3. 案件受理费10411元，由曾某海、韩某青共同负担。

原告的全部诉讼请求均获得法院支持。

相关法律依据

《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

《中华人民共和国民法典》第三百九十四条第一款：为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。

《中华人民共和国民法典》第六百七十六条：借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。

办案复盘

本案全部诉讼请求获得法院支持，核心原因在于合同约定明确，证据准备充分。出借方提前约定了逾期违约的提前收贷条款，同时依法办理了抵押权登记，既符合法律规定，也明确了双方权利义务，为胜诉奠定了基础。

实务建议

征和天门律师事务所结合办理同类案件的经验，给出以下建议：
对于金融机构而言，签订借款合同时一定要明确约定逾期违约的救济条款，明确借款人出现逾期达到一定条件时，出借人有权提前收回全部贷款；办理不动产抵押一定要及时办理抵押权登记，确保抵押权合法有效，才能保障优先受偿权的实现。
对于借款人而言，拿到贷款后应当严格按照合同约定按时足额还款，避免因逾期触发提前收贷条款，导致需要一次性清偿全部剩余贷款，增加自身还款压力和违约责任。
如果确实遇到资金周转困难无法按时还款，应当积极主动和出借人协商延期还款方案，避免消极应诉、缺席庭审，导致自身合法权利无法行使。

常见疑问

1. 问：贷款还没到期，银行能要求提前还清全部贷款吗？

答：如果借款合同中明确约定了借款人逾期还款达到一定条件时，出借人有权提前收回全部贷款，该约定是双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。本案中合同约定明确，因此法院支持了银行的诉请。

1. 问：不动产抵押不登记可以吗？

答：根据我国法律规定，不动产抵押权自办理抵押登记时设立，如果不办理抵押登记，抵押权不成立，出借人无法就抵押房屋主张优先受偿权。本案中抵押权依法办理了登记，因此法院支持了银行优先受偿的诉请。

免责声明

「本文由征和天门律师事务所分享其律师承办的案件，当事人及案件细节已作脱敏处理。案件结果限于个案具体情形，不构成对任何同类案件结果的承诺或保证，亦不构成正式法律意见。」